原创 | 澳大利亚的富豪，多半都是“地主”出身

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导语

澳洲隐藏的富豪家族你了解吗？从Jumbuck控制的5万平方公里的土地面积的畜牧场，再到Peter Menegazzo创建的拥有1万6千平方公里的农场肉牛产业供应链，以及放牧租地面积达11万平方米的100年的家族企业S.Kidman & Co.这些财富大亨的创富秘密是否真的踩在了土地创富的黄金时代？

掌握土地在澳洲就是掌握了经济，像全球很多其他国家一样，澳大利亚也经历着城市扩大，农业用地不断缩小的问题。澳大利亚的农民及房地产发展商为此矛盾重重。

城市边缘的农业土地租赁价格不断上涨，导致农产品成本升高，因此无法和进口的农产品竞争，这会是一个很危险的情况。然而开发商表示，在未来的十年间，更多的移民和人口增长引发更多的城市边缘的土地建设住宅区的需求是不可避免的趋势和城市需求。

阅读导航

一、现状与预期

二、Torrens Title的由来

三、澳洲首富是怎样炼成的？

四、Zoning的重要性

五、土地开发市场细分

一

现状与预期

澳大利亚地产开发行业处于成熟阶段的生命周期，住宅物业市场以及潜在的新住房需求作为行业收入主要的驱动因素。该行业由于多种因素包括商业信心指数，消费者情绪以及住房的负担能力导致整体行业价值处于一个波动的态势。

澳洲的人口增长趋势与个人固定资产的支出一直以来支撑着澳洲土地开发的需求。2013-14年间，强劲的住房需求刺激了土地销售量猛增接近最高纪录。住房偏好转向高密度的公寓和联排别墅的趋势，此现象制约了行业的扩张。

此后的土地开发规模缩小，导致行业在五年内每年以低于0.2%的速度增长。预计2017-18年该行业收入将达到114亿澳元，预期增速下降6.1%。

此外，新住宅开工量下降导致住宅土地销售量减少，日益恶化的住宅市场将使得更多工业发展园区的商业用地开发以及阻碍了新的零售与仓库建设项目。

研究机构IBIS WORLD报告预计到2022-23年，澳大利亚土地开发行业的工业增加值（IVA）年均增长1.8%，从澳大利亚GDP同比增长（年增速为2.5%）相比较，这样的趋势表现十分挣扎。

主要反映了住宅建筑市场需求萎缩以及高密度住宅需求的减缓。然而在长期看来，工业增加值与整体经济保持同步增长。

行业的长远前景将继续加强住宅用地的土地开发来满足澳大利亚不断增长的人口需求，预计2022-2035年行业收入预计以年均2.3%的速度增长将达到128亿澳元。

在澳洲最常听到的就是嘲笑澳洲是个农村的说法，两百多年的时间不算短，这个国家一直在慢慢的朝前走，走到澳洲的前总理陆克文代表澳洲政府向澳洲土著人“被偷走的一代”正式道歉的今天，标志着这个国家的成熟自信，在澳洲任何地方，不论是城市还是农村，你都不会看到强拆这样的事情发生。

由于澳大利亚受到英美城市规划模式的极大影响。英国的花园城市运动被广泛接受，它着眼于村庄式的自给自足和独立单位的生活方式。美国模式具有较强的影响，特别是它对作为保证城市秩序化发展的有效手段--“区划”倡导，为居民、投资者、基础设施供应等各方面提供了确定性。美国的建筑师和城市规划师同样影响了澳大利亚早期关于城市发展理想模式的探讨。“草原学校”提倡的低密度与自然和谐的郊区模式最为突出。

“

澳大利亚土地权登记系统堪称“世界级”的具有垄断性的土地产权登记系统，更是承载着数十亿澳元的经济活动，牵动着价值1.2万亿澳元的房产产权。

”

澳洲“私人”的体积分量很小也很轻，私人土地物业拥有的权利，应该是小到完全与“国家、政府”这些庞然大物无法抗衡和相提并论地步的。但这个国家的体制，却在很久以前就从制度上保障了所有微小个人的权利尊严，保障它的神圣不可侵犯。即便是动用国家的名义，也不可随意夺走澳洲个人的私有财产和土地权。

二

Torrens Title的由来

在160多年前，南澳州殖民地总理Robert Torrens曾发明了一种登记土地所有权的方法，被称为“托伦斯土地所有权登记法”（Torrens Title），至今为止，澳洲政府仍在沿用这一套土地登记制度。

然而从2017年开始，以及接下来至少40年的时间里，在新州和南澳，Torrens Title登记法的发源地--土地登记系统将第一次被私人公司控制。

十九世纪50年代是一个“无主土地”的时期，但英国殖民者为了刺激生产，鼓励人们开垦荒地，在那个时期将土地分配给流放到澳洲的囚犯和前来执行任务的海军士兵均以皇家恩赐的形式发给个人，每个人拿到土地的凭据是由殖民总理签字的文书。

但随着越来越多的涌入澳洲，土地私有化的基本格局逐渐形成，土地买卖租赁等商业活动日益增多，在当时，私人之间的土地买卖纯粹是私人商业行为，由于“土地管理系统”的低效，Torrens Title登记法就顺应了这种需要。

该系统通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易，简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证。

“房产证”包括业主的姓名，土地物业抵押的情况，此类物业就是一整块地分割好、独立的地皮、目前市面上的独立屋（House）都属于Torrens Title。

在两年前，由一家大型银行与一家加拿大的养老基金组成的财团，向南澳洲政府支付了16亿澳元购买了Torrens Title所有权登记管理系统长达40年的管理权。从此，一百多年的澳洲政府的土地所有权管理被私人所有。财团的动因引发了CoreLogic和RP Data等房产调研机构从很早以前私人运营商就已经大规模的购买这些数据，从此澳大利亚的地产开发行业走在了大数据时代。

三

澳洲首富是怎样炼成的？

Jumbuck由麦克拉克兰家族拥有，公司建于1888年，麦克拉克兰最开始在降雨量不足230毫米的南澳干旱地带养羊生产羊毛，目前拥有12个农场，遍及南澳，西澳和新南威尔士，共有456,000头牛，4111,000头羊，总面积5.75万平方公里，相当于浙江省的一半，也是澳大利亚最大的羊毛生产商。

Stanbroke Pastoral Company是世界上最大的牛肉供应产业链，由掌门人Peter Menegazzo创建，Peter在2003年联手汉堡王创建人Jack，昆士兰牧业大Peter Hughes耗资4.91亿澳元从澳大利亚养老基金AMP手中购得该产业。该产业的面积达16000平方公里，当时这场交易轰动一时。

Kidman Holdings由传奇肉牛大王Kidman创建于1890年，13岁离开家后，他成立的运输公司打破了科布运输公司的垄断地位，后来Kidman又卖掉运输公司开始进军畜牧业，该生意目前仍有家族拥有的绝大部分股份。

Kidman畜牧集团拥有澳大利亚最大的私人土地面积，达10.1万平方公里，比江苏省面积（10.26平方公司）略小，占澳大利亚土地面积的1.3%。公司拥有20万头牛，农场又很大部分是永久租赁，作为澳大利亚第三大肉牛供应商，领地遍及昆士兰、南澳、西澳和北领地。

McDonald Holdings 公司起始建于1940年代，作为澳洲本土麦当劳公司属下共有11个牧场，分布在昆士兰，面积33，600平方公里，略小于海南省。

Western Grazing Company 目前澳大利亚最大的肉牛供应商之一，公司最早起源于黄金海岸的奶牛生意，1983年农场主布兰奥克新福特前往昆士兰内陆购买了牧羊场，后来又陆续购置包括外丝缇家族手中的“西部牧业”。公司名下的农场面积达12000平方公里。

由此可见，20世纪的澳洲富豪是被农业用地养成，从土地税的角度来看，新南威尔士州的开发商可以购买位于城市边缘地区的农牧业用地作为未来开发用地的储备。

依据Land Tax Management Act 1956 NO 26的10AA条款：只要是在开发项目正式开始之前购得土地继续进行农牧业经营的情况下，开发商可以申请豁免该块土地的应缴土地税（Land Tax）。

此外，澳大利亚的土地纳税主要是针对土地价值高于25万澳元的投资房产、商业房产、度假村和闲置空地。此外，零售租赁法禁止业主将土地税转移至租户，除非该业务是上市公司。一般业主是以调涨租金的方式来弥补土地税大幅上涨所造成的损失。然而，如果业主与租客签署了一份长达十年的租赁合约，这将在未来可能面临大幅亏损。

从澳大利亚的城市发展看，可谓“眨眼之间”已经从曾经的几乎没有任何城市和集镇成为了世界上城市化程度最高的国家之一。这正是寡头资源型企业发展的所需。

四

Zoning的重要性

在澳大利亚，根据土地功能区分为四大块：居民区（Residential）、商业区（Commercial）、工业区（Industrial）以及农业区（Rural/Agricultural）。

所谓Zoning就是赋予一个地区的一种属性，所有在这个地区的开发项目都必须与此属性相吻合。每一块地都是独特的，我们能做的是把具有相同或相似属性的地块划入同一种功能分区，这种算是可行的高性价比方法。每个Council对规划政策都有自己的想法和解读，了解区域也要对Council进行深度挖掘。

政府会通过各种开发控制的方法来突出某个地区的特殊性。比如新州的DCP（土地控制的指导文件），维州和昆州的Neighbourhood Plan等，会详细的列举说明Council希望一个地区是怎样的被开发以及区分与其他地区的特色。

新州

居民区的划分由密度决定，新州的R2-R4为低密度至高密度，R1是综合，R5是郊区的大块居民用地等。

维州

维州把之前的Residential1,2&3 Zone换成了Residential Growth Zone，General Residential Zone和Neighbourhood Residential Zone。

昆州

昆州是按照低密度、中低密度、中密度和高密度划分。

商业区

商业区一般是按层次划分，市中心（CBD）毫无疑问是最高层，接着是区域中心（Subregional Centre），然后是地区中心（District Centre）,街区中心（Neighbourhood Centre）主要以底层商品也就是日常用品店为主。

商业区和工业区结合起来

如果把商业区和工业区结合起来，就是Enterprise Corridor或者叫Specialized Centre。主要支持大型零售商场（Large Format Retail LFR）。离市中心有一定的距离，例如Bunning、Masters、Officeworks、Heavy Norman，相对利润低于Myer、David Jones这种大型零售商场。

农业区

农业区（Rural/Agricultural）实际区别是可以分割的地块大小。由于州政府要保证农业用地的完整，分割的要求因此较为严格。相对较好的质地由于单位面积的产出量大，所以可以小一点，相对较差的质地由于单位面积的产出量小，所以需要更大一些，这样才能保证农民在一块地上可以自给自足。

住宅的土地开发用途在澳大利亚地产开发行业占有近四分之三的市场，随着城市中心人口密度的增加，公寓以及联排别墅的开建发展的越来越快，由于单位平方米的开发成本较低，高密度的项目越来越成为趋势。

五

土地开发市场细分

独立屋土地开发

独立屋的工程开发包括道路和街道景观的土地开发工程（包括路缘、排水系统、人行道和照明）以及公用设施。近年来，这些基础设施工程涉及的住房开发商越来越趋向了land & House package的开发产品，该行业收入占整体住房用地收入的55%。

独立屋的开发在过去的五年间有所下降，趋势已被高密度的公寓以及联排别墅取代。

公寓土地开发

公寓的土地开发收入在2017年间占整体行业的18.3%，在过去的五年里，悉尼引领高密度生活的潮流，公寓的土地开发收入在该行业有明显增长，但是泡沫存在隐患之中。然而，众所周知，澳大利亚还存在一个房地产泡沫可能会对经济造成巨大破坏。

澳洲零售业的萧条以及不断被收购的威胁引发了商业地产的巨额债务，尽管澳大利亚的商业地产开发收入占整体行业的17.2%，写字楼、购物中心、仓库和新开发楼盘在去年的价格最近都出现了上涨，但租金却没有跟上，这个市场让经济学家担忧。

工业项目开发用地

此外，工业项目开发用地占整体行业的5%，由于主要运输网络（特别是新兴的城市外高速公路）附近的仓储和配送设施的投资增加，过去五年这一部分的收入份额稳步增长。增长源于商业贸易驱动所致，物流公司正在寻求经济规模效应以及传统贸易正在转型在线零售模式。

其他土地开发工程包括机场以及政府机构的设施如学校、医院及铁路系统在过去的五年里保持稳定的收入份额，占整体行业的4.5%。

END

商业是瞬息万变的，战后的澳大利亚政府对房地产置业的实施优惠担保，资助了基础设施供应，从而引发了“无须扩大的城市”，经济趋势在锻造人居特征和就业低点的变化，促使城市规划师对于城市发展策略有了重新的思考。

现今的投资商在城市边缘发展新区时由于必须支付配套基础设施建设的大部分费用，这笔费用最终会转嫁到房屋置业者，但这毕竟是一个较为准确的价格信号，即城市新区居所承担的社会利益的花费大大高于在城市建成区紧凑发展居所的相应费用。因此，虽然城市依旧继续向外围发展，但其发展速率会极大降低。

无一例外是所有城市的总体规划都要求限制城市向外扩张，提倡高效公交体系支撑的多核结构城市发展模式。这与战后长期统治规划界的思维基本背离，澳大利亚还存在一群个体他们的“逆城市化”是一种对于前工业化城镇生活回归的渴望。思维观念的转变极大缓解了城市持续发展目标与地方个体希望保持低密度郊区化生活和谐性的矛盾。

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